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郑州:存量房还有5年市场空间 经销商减店明显

出处:中陶家居网    发布日期:2019-09-04    作者:楚材、潘培枝    责任编辑:潘培枝    浏览次数:759   

  (郑重声明:2019中国陶瓷卫浴行业市场大数据调研报告是中陶家居网在中国建筑材料流通协会的指导下,整合多种资源撰写的原创稿,如非中陶家居网书面授权,不得转载和作为他用,否则将保持追究法律责任的权利。)

  “一天不挖沟,那不叫郑州”,这句不知是歌词还是网络神侃,一度成为“网红”。事实上,这几年郑州大拆大建,在短短的4年内,将郑州的175个城中村拆除干净,代之而起的是各个干净漂亮的现代化居民小区和商业楼盘,让原有脏乱差的“被火车拉来的城市”令人耳目一新。自商都路以东的郑东新区,原来没有郑州东站的荒凉之地,成为一眼望不到边际的高楼大厦,南三环以外也往外扩张了不知多少。反正郑州的经销商都说,这几年郑州长大了2-3倍;人口也已经超过了1000万,迈进了特大城市的行列。

  不管怎样,郑州造楼的这种超强战斗力让广大陶瓷卫浴经销商近几年口袋日益鼓起来,有的经销商和装饰公司赚得盆满钵满。从官方的数据看,2018年,郑州GDP为10143.32亿元,2019上半年,郑州GDP为5106.87亿元,远远抛离省内其他城市,排在第二的洛阳连郑州的一半都没有达到。随着郑州城中村拆迁的结束,处于行业整体转型升级的陶瓷卫浴行业,今年郑州的市场形势如何?今年8月,中陶家居网市场大数据调研组一行走进郑州,实地深度调研当地瓷砖市场现状与经销商经营情况。

  本土房地产企业强势 精装毛坯都与经销商合作

  毛坯房存量及成交待装修量有5年左右空间

  房地产行业与瓷砖销售市场息息相关,据中陶家居网综合整理数据显示,2019年上半年郑州商品房供应面积共313.33万㎡,成交面积833.42万㎡,累计供应套数为30,602套。上半年郑州商品住宅成交面积687.35万㎡,环比增加27.50%,同比增加21.67%。据不完全统计,上半年郑州共计113次开盘及加推,推出房源28000余套,成交量达23000余套,过半项目去化率在85%以上。总体而言,从上半年的开盘及加推、价格情况来看,郑州房市表现依旧强劲。

  作为河南省会、中原地区特大城市,郑州吸引了传统强势全国性房地产企业进驻,包括万科、恒大、碧桂园、绿地、保利等几乎全来了,这些全国性房企在郑州大概能占到25%的市场份额,其余大部分的市场份额还是掌握在本土房企手中。不光是郑州,整个河南都一样,本土房企包括正商、建业、亚星、瀚海、正弘、永威、康桥、绿都等都比较强势,这种现象在全国并不多见。

  全国性房企包括万科、恒大等习惯性推出精装房,跟全国大部分城市的情况一样,精装房在郑州不受待见,郑州金舵瓷砖经销商韩晓东告诉记者,通常精装房一交房就会出现业主维权事件,房企前期承诺的与实际交楼情况不相符。“精装房可以说是开盘一家维权一家”,郑州尚豪美家瓷砖负责人浮永星直言,房企看精装房不好卖,就改做毛坯,在2018年前已经获得政府审批的楼盘还可以灵活变通。

  惠达磁砖华中营销中心总经理靳保江告诉记者,郑州市政府出台政策,要求2018年后获批开建的楼盘全部推出精装房,毛坯不再审批,因此,预期数年后推出的新盘都是精装房,目前市场上的毛坯新房待装修存量大概在5年左右。“目前瓷砖零售主要靠毛坯房,再过5年,这些毛坯做完后,今后零售将很难做,经销商日子更难过。”靳保江表示,精装房造成的冲击不可避免,但是在河南郑州情况还比较特殊,因为当地房企比较多而且大部分比较强势,他们的楼盘会直接跟经销商合作,而不是像全国性房企一样直接找厂家合作,留给当地经销商的工程空间还是挺大的。

  “比方说地方房企一个楼盘瓷砖需求量在1500万元左右,大家都是本地人,他们付款还良性,跟他们搞好关系,生意有得做。一般瓷砖品牌进入他们的材料库以后,大家关系比较好中标一般能成。”靳保江介绍,这需要在楼盘在建时就要开始洽谈运作。

郑州金舵瓷砖经销商韩晓东(中)


惠达磁砖华中营销中心总经理靳保江

郑州尚豪美家瓷砖负责人浮永星(中)

  郑州主要房地产企业一览


  2019上半年大郑州房地产企业权益销售榜



  关店潮形成 地市收缩店面加大布局县城

  周边产区低价砖泛滥冲击佛山中端品牌

  郑州主要的建材卖场有红星美凯龙、居然之家、五洲精品、凤凰城、中原百姓广场等,其中居然之家有3个店,红星美凯龙有2个店,位于南三环的居然之家由于位置比较偏,今年以来10多个佛山大牌撤场,形成关店潮。“郑州当地很多品牌经销商不能支撑那么多店,都在缩减店面,近年来三四线城市成为发力核心,很多经销商纷纷加大在县城空间的网点布局,分销反而成为一个强势增长点。”靳保江向记者表示,来自山东、江西等外产区的低价砖冲斥市场,通体800x800mm规格瓷砖被卖到35元/片很常见,对佛山中端品牌冲击很大。

  郑州金舵瓷砖经销商韩晓东认为,今年形势很不好,一方面是受到精装房的影响,另一方面是受到整装公司的冲击,他们用的材料偏低端,主要选用来自江西、山东、湖北等外产区的低价砖,他们800的通体大理石以30多元/片居多,但是佛山的品牌比如金舵要卖到80—100元/片,“他们要看价格的话佛山品牌基本无优势可言,这些低价砖对中端档次品牌影响很大。”韩晓东同时指出,马可波罗、东鹏等大牌在做活动时推出的一些特价砖,对当地市场也造成一定冲击。

  郑州威尔斯陶瓷经销商李书庆向记者透露,以通体大理石为例,批发江西的比佛山便宜8元/片,看起来质量差不多,产自江西的600x600mm规格的仿古砖批发价6元/片,佛山就要14-15元/片,“其实几个知名的大品牌的仿古砖都在江西生产,有的头部品牌的抛釉砖就在内黄生产,他们的生产成本较低,所以可以卖得比较便宜。”

  受整体市场环境与低价砖冲击,今年在郑州没有做得特别好的瓷砖品牌,单纯在工程方面做得好的品牌有几个,包括东鹏、冠珠、诺贝尔、惠达瓷砖等,如果不走工程渠道只是依赖零售等渠道的品牌大部分都在亏损。

郑州威尔斯陶瓷经销商李书庆(左三)

郑州威尔斯陶瓷经销商李书庆(右一)同时代理威廉顿陶瓷

  郑州瓷砖品牌影响力一览表


  工程是经销商重要销售渠道

  经销商对整装公司很抵触

  郑州这个地方比较特别,工程很多,可以说是比其他地方要多,而且大部分工程都是本土房企承接,这些本土房企会直接找当地经销商合作,因此,工程渠道成为郑州瓷砖经销商的重要销售渠道。

  郑州金舵瓷砖经销商韩晓东告诉记者,他们的工程渠道能占到1/3的销售份额,主要做本土房地产工程。郑州威尔斯陶瓷经销商李书庆向记者透露,与本土房企合作,毛利在20—25%左右。

  尚豪美家瓷砖在郑州算是真正意义上的分公司,其郑州总代理浮永星告诉记者,他们在郑州的出货量能排到前十,目前在河南有20多个分销、40多个专卖店,主要走家装、工程、零售渠道,工程重点与本土房企合作,“正常一栋楼允许20%的大平层,真正精装修在50—60%左右,留给经销商的空间还是挺大的。”浮永星表示,除了工程渠道,家装设计师渠道也是一大重点,主要以半包为主,重走设计师渠道,整装不做。浮永星直言,整装弊端很多,需要收取进场费,付款还要月结甚至季结。郑州的装饰公司尤其是整装公司口碑不太好,当地装饰行业没有龙头企业,业主和材料商都被坑怕了。

  很多瓷砖卫浴经销商都向记者反映,整装在郑州很流行,但经销商很抵触,因为整装公司空手套白狼,拿材料商钱,还拿业主60%的装修款,一旦跑路,影响很大。据介绍,天地一家跑路,就欠了几十家材料商的钱。

  面对整装公司,经销商也有对策,跟整装公司的合作金额限额5万,超过就需要先付款,否则不做。靳保江认为,对厂家而言,谈整装没问题,能走量,但对经销商来说就要慎重应对。靳保江透露,整装毛利能有15—25%算好,在郑州只有10%毛利的都有,像通体大理石瓷砖,从佛山发货批发价为26元/片,加成本到32元/片,做整装加10%就卖到36-37元/片,对经销商来说没有多少利润可言。

  郑州金舵瓷砖经销商韩晓东表示,今年以来,苹果、泥巴公社、柠檬树等整装公司跑路,造成的影响很不好,他们现在对于整装公司印象都很不好,比较抗拒。韩晓东介绍,目前在郑州做得比较好的装饰公司有东易日盛、业之峰、龙发、大业美家、超凡、美巢、华普、紫帆、有家装饰等。

  郑州主要装饰公司一览


  郑州其他装饰公司一览表




  大板在郑州市场比石材用得少

  600x1200mm规格通体大理石好卖

  郑州当地瓷砖消费者有一个特点,他们只要质量好、服务好、设计服务等做得好就可以,是不是品牌无所谓,也就是说他们不认品牌进行消费,品牌观念不强,大量低价砖可以在郑州市场泛滥与当地消费者认知不无关系。郑州金舵瓷砖经销商韩晓东介绍,低端600x1200mm规格通体大理石卖得好一点,来自山东、内黄、江西的批发价只要30元左右/片,来自佛山的就贵很多,需要130-140元/片。

  大板目前在郑州用在背景墙多一点,地面用得少,目前就比较卖得动的规格是900x1800mm、1200x2400mm,总的来看,目前大板在郑州市场比石材用得少,石材的唯一性是瓷砖无法代替的,但石材容易碎。

  对于在很多城市都难觅踪影的抛光砖,在郑州还能看到,主要是工程公共部分用得多一点,年纪大一点的消费者也会选购。

  记者手记:

  夜晚走在酒店后面干净整洁的小区里面,有种恍如隔世的感觉,当年的这些城中村,到处脏乱差,整晚的烧烤味、喝酒的吵骂声在空气中弥漫;大清早还在睡梦中,就被炸油条、烙饼的香味熏醒。小巷里到处是热气腾腾的包子、馒头,胡辣汤,充满生活气息。但在改造后,小区整洁干净,最重要的是保留各种小吃和早餐、大排档的店面,既卫生又方便生活,还增加了很多现代的生活方式和新的消费气息。这一点和北京等特大城市不同,要吃个原汁原味的本地早餐不知道去哪里买。说这些,就是从一个侧面反映了郑州近几年在城市建设方面的进步,广大经销商也从城市建设的进步中分享到了红利。当前,大的经济环境和行业一样,都处在转型升级的关键时期,广大经销商要从中看到自己在发展中的定位,与时俱进,与国家和城市的发展进步一起进步,方能不断地超越过去、超越自我,持续分享国家改革开放的红利,实现自我的人生价值,是为后记。

  (文/中陶家居网记者楚材、潘培枝)

郑州居然之家

郑州红星美凯龙

郑州凤凰城

 
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